在近三十年的中国历史上，有没有发生过由信贷泡沫导致的房地产崩溃呢？

事实上有很多。

比如1990年代初的海南、北海、惠州，以海口为例，1993年的房价已经去到7500元，十年之后的2002年，反而跌到只剩下2100元。

比如这几年的鄂尔多斯、东北、温州、海南，降幅也很明显，很多地方房价腰斩，你说这算不算房地产泡沫破灭？实诚的说，当然算的。

然而奇怪的是，他们的危机并没有蔓延开来，升级到全国。就像企业债、地方债问题，经常听说，然而都只闻楼梯响，不见人下来。为什么？

这是由我们国家复杂的产业生态差异所决定的。

先说1990年代的海南，泡沫是怎么出现的。

海南的泡沫，起自1988年独立建省，并设置中国的第五个经济特区。早些年经济特区政策对深圳、珠海、厦门等城市的推动作用，让投资者们产生了强烈的乐观预期。海南的面积、人口、自然条件都要比前面的几个特区有优势，那么未来的发展自然是不可限量的。

在这种乐观预期下，信贷泡沫开始形成，然而，投资者们忽略了一点：四个经济特区中，只有深圳成功了，关键原因就是他无缝连接金融中心香港。那个时代流入中国的外资中，超过80%都来自香港。即使是差一点的，珠海靠近澳门，厦门有台湾，依靠东南亚华侨的汕头就泯然众人了。海南呢，能依靠的华侨又有多少，大概连潮汕帮都不如吧。

没有外资流入，一切的产业发展都是无根之木，政策力度再大，也没有什么卵用。于是所有的投资预期，都只剩下预期，投资就变成了投机，变得脆弱不堪。海南泡沫的破裂，表面原因看是朱总理的宏观调控，信贷收缩带来的，但那不过是导火索而已。

根源还是产业的发展不达标，如果经济发展良好，没有人会去刺他，怎么扎也扎不破，深圳的房价都从几百涨到几万了，怎么也没见被刺破呢？

这就像股票投资，热门的公司总是市盈率很高的，但是只要业绩达标，或者超出预期，这一切都不是问题。投资者一定会继续买入，将股价推向新高。问题只在于，这家企业的成长，是否是真实的，是否是可持续的，一旦投资者产生了疑虑，必定就会用脚投票，蜂拥出逃。

房地产也是同样的道理。只要有乐观的预期，就一定会引发信贷泡沫，形成高租售比，但这些都不是问题。只要产业在成长，人民的收入可以支持购房，这个泡沫就不会破裂。而崩溃，一定是从产业的衰败，或者不如预期而引起的。

比如东北，煤炭钢铁都卖不出去了，资源过剩，国企裁员，房价能不跌？温州低端出口产业升级乏力，光靠卖打火机能支撑的起两万元的房价？海南的国家旅游岛政策很给力，可是坑爹的服务业把大众游客都赶到东南亚去了，高端消费在反腐大势下又隐匿，房价也就只好变成断线风筝了。

我在其他文章中阐述过一个观点，中国的经济规模很大，结构很复杂，内部差异巨大。当深圳的人均GDP已经高达两万美元的时候，西部的甘南地区只有不到两千美元。有的地方以资源立足，有的依靠农业，有的以出口加工立足，有的依靠服务业，产业的不同，决定了彼此的生存环境和经济前景截然不同。

举例来说，前几年油价高涨的时候，上游采矿地区的经济就一派欣欣向荣，下游加工业和终端消费产业就叫苦连天。现在油价下跌，彼此的境遇就完全反过来了，山东的石油地炼公司业绩冲天，各地的加油站也成了最抢手的投资项目。化工产品跌价了，消费端的一线城市居民同样也成了受益者。

所以资源产区的衰落，对于沿海出口加工业地区来说，其实反而是一个利好，自然房价的涨跌，也就走向了两极分化。

另一个我们必须纠正的误区就是：房价的涨跌，不仅由人口流入驱动。

我们投资一个企业的股票，最重要的指标，不是看销售收入，不是看市场份额，而是看利润。护城河越高，核心竞争力越突出，利润率就越高，投资者对这支股票的信心就越强烈。

体现在房地产，就是产业的高端化。

举例来说，一线城市中，广州与北上深的房价已经渐渐拉开了差距。社会上众说纷纭，有人说是广州衰落了，有人说是广州的土地供应充沛造成的，有人说是广州人口流入变少了。

其实都不是，广州的人口增长仍然很快，根据官方数据，2015年北上广深的人口增长数字分别为18万，负10万，42万，59万，增速排在第二名；广州的传统产业也并没有衰落，以GDP而论，北上广深在2015年分别增长6.9%、6.9%、8.4%、8.9%，仍然排在第二名。即使广州的土地供应充足，但是对中心城区而言，广州的房价仍然与北上深拉开了很大的差距。

问题在哪里呢？

关键的原因就在于金融业。在所有的产业中，金融业是最重要的，号称百业之母，利润可以占到500强的一半以上，而在目前的中国，受政策的限制，只有三个金融业中心城市：北京、上海、深圳。

上海有主板，深圳有创业板，北京有新三板，各据一方，形成了三大私人财富管理中心。很自然的，这三个城市的产业利润率也是最高的，并且在政策的护城河下，带给投资者极高的信心。可以参考的标的，纽伦港三大全球金融中心，也是世界上房价最高的三个地方。

近年来，北上深的金融业发展非常强劲。举例来说，2010年，全国私募基金管理的资产只有2000亿元左右，但是到2016年3月，光北京私募管理的资产就已经有1.3万亿元，另外上海有1.4万亿元，深圳有7千亿元，年复合增速超过100%。三大城市垄断了全国八成的私募资产，相比起来，私募规模排名全国第四的广州，管理资产却只有2千亿元，完全享受不到这种财富效应。

由此我们可以看出，不是广州的产业衰落了，恰恰相反，是北上深的金融业发展太快了，使得当地的房价有了坚实的产业支撑，脱颖而出。

就产业的平均利润率来说，一般可以划分为几个档次。

第一层级，金融业。其利润率远远抛离其他行业。

第二层级，科技、商业、文化和健康产业，他们代表着产业升级的方向，仍然处于蓝海阶段，供不应求。

第三层级，工业制造和采矿业。旧经济的代表。

第四层级，农业。衰败的农村，可见一斑。

转型期的中国，在不同地区的产业兴衰沉浮中，房价产生了巨大的分化。从事旧经济的内陆地区和农村地区，房价失去了支撑，隐隐有崩盘的危机。但在另一方面，一二线城市的新经济却欣欣向荣，房价又有再度暴涨的苗头。

这就是我们面临的境况，一个割裂的中国。旧经济地区的下岗潮，和新经济地区的劳动力短缺，只能被迫上机器人，形成了鲜明的对照。而他们彼此之间，唯一的联系，就是旧经济退出的资金，在加速的往一二线城市的第一、第二层级产业流动，将这个地区的房价“租售比”和“市盈率”推向更高。

你说一二线城市的房价泡沫大不大呢？当然是大的。

像北上深的房价，起步就是五六万元，即使是月薪过万的白领，看着也亚历山大。

但你要明白，任何金融业发达的地区，都是两极分化严重的地区，只占金字塔顶端20%的高收入者可能就占有了全市80%的财富，他们的投资能力非常强大，完全可以支撑的起这个城市的房价。

泡沫确实是越吹越大了，但泡沫是不一定会破的，这一切都取决于产业升级的是否顺利。