在成交量冲高之后，一线城市正在出现调整。

公开数据显示，今年4月和5月，一线城市的房地产月度成交量出现明显回落。其中，前期需求透支性释放和房价上涨过快的挤出效应，被认为是主因。

分析指出，一线城市已经出现阶段性调整。随着热点城市陆续收紧调控，这种趋势可能转移到部分二线城市。但该种情况并不被视为“拐点”，市场人士反映，当前一线城市的潜在需求仍然强劲，在合适的时机会寻求释放。

阶段性回落

公开数据显示，今年4月和5月，北京、上海、广州、深圳四个一线城市的楼市成交量出现明显下调。其中，除广州楼市在5月逆势上扬外，京沪深三个城市的成交量均连续两个月环比下调。

以北京为例，据链家研究院统计，今年4月，北京新房纯商品住宅成交5296套，环比上涨17.2%。但新房住宅在整体市场中的比重较小。同期的二手住宅网签量为26374套，环比下降17.6%。总体而言，4月北京商品住宅成交量环比下降了13.3%。

今年5月，北京纯商品住宅成交4109套，环比下降22.4%；二手住宅网签量为22979套，环比下降12.9%。总体来看，5月北京商品住宅成交量环比下降14.5%。

历史数据显示，近一段时间以来，北京新房成交的高点在去年12月，二手房成交量则在今年3月达到高峰。总成交量的高点同样出现在今年三月。但4月和5月，北京楼市成交量出现连续下滑。

与此同时，占据市场交易主流的二手房，成交价格则不断上涨。据链家研究院统计，自北京二手房交易均价在3月突破4万元关口后，4月和5月，该价格分别达到42518元/平方米和43843元/平方米，达到历史高点，同比分别上涨20.12%和21.96%。

这种情况颇能反映一线城市的现状：市场进入存量时代，现阶段的主旋律为量跌价涨或量跌价稳。

上海易居研究院智库研究总监严跃进向21世纪经济报道记者表示，出现这种情况的原因有二。其一，自去年年末以来的行情中，需求大量释放，如今出现乏力；其二，一线城市房价上涨过快，挤出了相当部分的需求。

他还表示，3月以来，上海、深圳收紧调控政策，北京也采取去杠杆、局部区域强化限购等措施，这也使房地产交易出现降温。

或蔓延至二线城市

一线楼市往往被视作整体市场的风向标。按照多数业内人士的观点，这种降温态势代表了现阶段的市场走势，未来将向二线城市延续，并有可能继续传导到三四线城市。

今年4月以来，苏州、南京、厦门等热点二线城市的周成交量已呈现出震荡下行局面。到今年5月，下滑态势已基本确立。

主流观点认为，这其中除了有政策打压因素的存在外，也有此前市场透支带来的自发调整。

业内人士认为，随着政策刺激作用的递减，以及传统销售淡季的到来，今年二季度，一线城市和主流二线城市的楼市将陷入一段低谷期。这种低谷直到9月、10月份才有可能发生改变。

中原地产首席分析师张大伟指出，尽管二线城市库存下降明显，但随着政策打压预期的强化，以及房价上涨过快的挤出效应，预计未来市场会出现一定程度的降温。但广大三四线城市的市场并不会出现明显变化。

该种调整并不能被视作“拐点”。严跃进指出，相比之下，更应该叫做“阶段性调整”。他认为，当前市场的购房需求仍然存在，如果在货币政策层面进行刺激的话，不排除市场出现反转的可能。

严跃进认为，当前一线城市和热点二线城市的基本面仍然是供不应求，这种形势在短期内很难改变。

来源: 21世纪经济报道(广州)