进入7月，楼市下半年的行情开启。然而，作为传统楼市淡季，7、8两月通常量价两淡。

从成交数据来看，整个7月，深圳一二手房成交量表现不见起色，地王的短期刺激效应正逐渐消退，加上淡季效应，行情低迷。7月，新房房价下跌8.2%，创下了深圳近四年来的最大跌幅。

房价创下四年最高跌幅纪录

现阶段的市场以新房市场带动为主，然而，7月深圳新房的供应量依然维持较低的水平。深圳中原监测的数据显示，7月深圳仅有4个住宅项目取得预售，总批售量仅为22.95万平方米共2164套，面积较上月下滑12%，套数却有9%的增长。

批售量少，公开推售的总套数就更少了。7月全市新房推售量只有1559套，环比6月减少14%。随着市场进入淡季，购房者入市的观望情绪仍在影响开发商推盘的节奏。综合来看，今年前7个月平均每月的批售量仅有3500套，而公开入市的数量更少，只有2150套，不到去年月均水平的一半。

供应量低迷，失落情绪也直接反映到成交上。综合深圳规土委和深圳中原监测的数据，7月，一手住宅成交2984套，成交面积为30.9万平方米，分别环比下降了8.3%和10.8%，成交仍然维持在低位。

房价依然是购房者关注的焦点所在。深圳规土委成交数据显示，7月深圳新房成交均价56720元/平方米，环比大幅下跌8.2%，创下2012年以来环比最高跌幅的纪录。从成交备案的新盘来看，豪宅的数量明显减少，前期由于南山几个高价盘的拉高，使得价格迅速冲高至6万/平方米以上，因此7月结构性成交影响明显。

从新入市的新盘价格来看，并未出现提价和降价的楼盘，行情低迷使得市场整体氛围无明显好转，小部分项目低价入市带来好的开盘销售率，预期得以维持，开盘销售率也相对理想。深圳中原出具的报告指出，现阶段市场价格仍处高位盘整，成交并不活跃，价格仍是决定客户是否入市的关键因素。

一位职业炒房客告诉第一财经记者，近期仍在看房，但以观望为主，不会轻易出手。该人士认为，深圳房价短期已经见顶，下半年上涨难度较大。

购买行为理性为主

新房市场是整个市场氛围的风向标，在新房行情低迷的背景下，二手市场的回暖仍需要一段时期。

从成交数据来看，6、7月深圳二手成交量较前期已有所好转，摆脱了二季度的低迷状态，但基于目前的高价，买方入市的欲望并不强烈。

目前，市场整体陷入了僵持期。深圳房价已居高位，再加上交易税费的增加，一定程度上阻挡了部分客户入市的决心，而业主对深圳楼市又长期看涨，不肯轻易让价，买卖双方之间持续博弈，成交更快的仍是报价相对合理的房源。

深圳规划国土委数据显示，7月全市二手住宅成交(过户)5838套，环比增长23.4%。然而，由于官方数据存在一定的滞后性且刚好遇到政策调整，过户数据并不能及时、准确的反映市场情况。

据深圳链家研究院监测，7月全市二手住宅实际交易维持7500套左右，已经稳定在正常水平且有小幅上升。不过相比去年火爆的行情，仍有6成左右的下降。而目前市场上主要以首次、换房刚需，以及一些长期投资者为主，购买行为已十分理性。

深圳链家研究院一研究员认为，目前只有热点片区、热点物业的价格出现上涨，而冷门片区则价格滞涨。在成交量稳定的情况下，随着房源逐步消化，总体价格会小幅向上，但是若成交量无法快速突破的话，价格分化会持续存在，优势不明显的物业价格面临滞涨的压力。

深圳中原则认为，地王造成的短期预期对二手业主报价造成了刺激影响，近期二手房价在跌与涨之间来回变换。据监测，现阶段二手报价呈现高位震荡，成交价格依然维持高位，整体样本均价为55247元/平方米，短期内缺乏向下的压力。“在政策面不变的情况下，下半年楼市的走势更趋向于稳中有涨的状态，回到新政前强势上涨的状态已无太大可能性。”

戴德梁行华南及华西区研究部董事张晓端看法与此相近，她告诉第一财经记者，下半年仍需密切关注政策变化与量价之间的变动关系，此外，下半年深圳楼市平稳为主，房价不会有大涨行情。

不仅是深圳，放眼全国，7月楼市成交量整体表现增速放缓甚至下滑。中原地产研究中心统计数据显示，2016年7月，核心54城市成交商品房住宅29.2万平方米，环比成交量跌幅达到了7.4%。另外，一二线城市地王潮全面出现，惜售现象增加，楼市去库存难度增大。

中原地产首席分析师张大伟告诉第一财经记者，目前一线城市成交已经开始放缓，部分热点二线城市房价地价领涨。预期下半年，房地产调控继续因城施策，升级到一城一策，一旦信贷政策宽松不能持续，下半年里尤其是四季度房地产市场的风险可能爆发，而地王将成为最大的风险所在。

【来源：第一财经    作者：陈淑贞】