五六万元/平方米的房价，在很多城市可能已经相当高，甚至进入了豪宅级别。然而这样的价格，在上海将只不过是远郊地区普通商品房的入门级别。

近期在上海连连拍出的地王，给未来上海房地产市场所呈现的，就是这样的现实图景。亚太城市房地产业协会会长谢逸枫认为，今年可能是历史上全国地王数量最多的一年，成为名副其实地王潮的大年。“所谓的货币之水，房地产的容器。超发的货币，都涌入了房地产市场。”谢逸枫向记者表示，国资房企则成为今年地王潮中，最有力的推动者。

虽然不久前国资委对部分国资房企进行了集体约谈，然而国资房企在市场上拿高价地的脚步并没有因此停下来。

地王大潮汹涌奔来

6月的最后一天，一家名为“奉贤发展”的公司用17.22亿元的总价，拍下了上海奉贤区南桥新城10单元01D-03一幅土地。该地块的楼板价达到3.4万元/平方米，而周边在售新房最贵的成交价，还没达到上述单价地王的成本价。

据中原地产数据，前述奉贤南桥土地周边在售的“汤臣臻园”成交均价只有2.7万元/平方米，该区域在售“金辉天鹅湾”的成交价也不过3.3万元/平方米。分析师指出，按楼板价推算，“奉贤发展”所拍地块未来的保本价至少在5.6万元/平方米以上。

“和周边楼盘目前的价格落差达到70%。也就是说，未来1-2年房价如果不涨70%以上，这个项目就会面临亏本的风险。”中原地产分析师卢文曦表示，如此高溢价的地块，最后如何盈利将是开发商绕不过去的槛。

当天另外一幅土地由闽系房企象屿地产以21.2亿元夺得，楼板价2.63万元/平方米，溢价近两倍。即象屿地产所拍土地的成本单价，与当地在售新房的价格基本持平。

远郊拍出地王，绝非孤立的现实。面粉贵过面包，是当下沪土地市场的普遍行情。“对开发商来说，土地溢价翻两倍，成为在上海这样的热点城市拍到土地的新门槛。不飙价，拿不到地。现在想要拍到新项目，地王几乎成了标配。”一家大型房企投资部人士说。

就在拍出前述奉贤地王的前一天，中粮地产在上海浦东南汇新场镇刚拍了一块地王。

历经一个小时的拉据争夺，6月29日央企中粮地产最终用24.4亿元拍下了上海浦东新区新场一幅住宅用地，刷新了该地区的地价新纪录。如扣除不可售部分，中粮所拍地王的实际楼板价，超过了3.8万元/平方米，溢价率高达235%。

以成本价推算，中粮地产所拍新场镇地王，未来保本价至少在5.3万/平方米以上。

两块售价至少在5万以上的地王，即使距离外郊环也有相当远的距离。资料显示，奉贤区南桥汽车站距上海市中心人民广场约40公里，因该区域并无地铁，从南桥到人民广场所需时间保守预期在2个小时以上。而新场镇距上海市中心约35公里，乘地铁到人民广场的车程至少需要75分钟。

国资房企是绝对主力

业界认为，上海郊区新房豪宅化，国企和央企功不可没。有机构统计，近期频频出现的地王，至少一半以上为国企所拿。

公开资料显示，奉贤发展为国企，去年年底时才刚刚成立；6月29日拍下沪嘉定地王的中粮地产同样为央企。

近日在上海规土局、上海银监局以观察员身份观摩土地拍卖现场的情况下，拍出嘉定地王的建发，则是厦门国资委旗下的第一大以房地产为主营业务的企业。

6月17日，建发斥资41.98亿元夺得沪嘉定新城一块单价地王。该地王的楼板价超过3万元/平方米，而该区域新房的平均成交价也不过2.9万元/平方米左右。如剔除不可售以及配套部分，建发嘉定地王的保本价，至少在5.6万元/平方米以上。

据了解，上海规土局、上海银监局虽然派出观察员，但房企拍地的热度并未因此而丝毫有所减少。

有开发商认为，国企和央企勇于拍地王是因为国企比民企更敢赌房价上涨，并有联合起来抗风险的能力。分析师指出，国资房企可以通过多种渠道进行换仓，其通过资源对接方式来分散风险的途径也比民企要多。

“有报告显示，去年相当一部分国资房企的平均融资成本没有超过5%，一些央企的融资成本甚至低至2%-3%。这样的优势，民企是绝对拿不到的。民企因融资成本高，不可能承受过长的开发周期，一年左右就要开发上市完成资金周转，再长一些的也不会超过2年时间。有一些民企虽然也很激进，但仍然比国企差了那么一点点。”上海一位分析师告诉记者，在市场流动性过剩的环境下，由于国企和央企的资金成本更低，化解风险的手段更多，所拿地王完全可以囤地两三年甚至更长时间以后再上市。

来源: 华夏时报(北京)